صفحه 1 : فرهنگی صفحه 2 : خبر همدان صفحه 3 : شهرستان صفحه 4 : خبر همدان صفحه 5 : ایران و جهان صفحه 6 : ورزش صفحه 7 : زندگی با کتاب صفحه 8 : فرهنگی

۱۳
بهمن
۱۴۰۱

شماره
۵۲۷۸

امروز: ۱۴ (بهمن) ۱۴۰۱ ◀ ◀ Friday 2023 (Feb) 03

عناوین صفحه


به دنبال سلسله نوشتارهای پاسخ زبان‌شهر به ظرفیت‌ها و چالش‌های شهری، در نوشتار قبل به پدیده اسکان‌نایابی و چرخه قمارخانه‌ای مسکن در جامعه ایران پرداخته و اشاره شد که مسکن در کشور ما از ارزش مصرفی خارج و به ارزش مبادله‌ای و سرمایه‌ای تبدیل‌شده است و هسته اصلی شکل گرفتن این چرخه قمارخانه‌ای نیز خودِ دولت و سیاست‌های غلط و منحرف در این حوزه است، چراکه همان‌طور که اشاره شد بخش عظیمی از تولیدات مصالح ساختمانی داخل کشور و به دست دولت تولید می‌شود و بالا بردن قیمت مصالح ساختمانی به بهانه بالا رفتن قیمت دلار و تورم در کشور، خود بر این چرخه‌ قُماری مسکن صحه گذاشته و گرانی آن را تضمین می‌کند. افزایش قیمت مصالح ساختمانی مساوی با بالا رفتن تصاعدی قیمت تمام‌شده هر مترمربع مسکن و بهانه بسیار خوبی برای بالا بردن قیمت زمین و مسکن است که عموماً هم به دست دلالان زمین و مسکن و بدون هیچ‌گونه نظارت دولتی و حکومتی صورت می‌گیرد. اشاره شد که مکانیسم این قیمت‌گذاری توسط چند معامله خارج از عرف در هر منطقه و به‌واسطه چند دلال صورت می‌گیرد و قیمت منطقه این‌گونه تعریف می‌شود.
همان‌طور که در نوشتار قبل اشاره شد فشار تورمی بر جامعه و تأثیرگذاری آن بر قیمت مصالح ساختمانی باید به بازار خارجی و دلاری محصولات خودکفا و پایه وارد گردد، نه بازار داخلی و مصرف‌کننده ریالی در کشور. به‌عبارت‌دیگر تولیدات مصالح ساختمانی چون فولاد، سیمان، گچ و غیره که دارای بازارهای جهانی و بین‌المللی خوبی هستند فشار حاصله از تورم بازار داخلی را به‌واسطه بازار خارجی تقلیل دهند و با افزایش قیمت محصولات خود در آن بازار (بازار خارجی و نه بازار داخلی) توان تولیدی خود را حفظ کنند، چراکه افزایش قیمت در بازار داخلی صحه گذاشتن بر تورم افسارگسیخته کشور به‌ویژه در حوزه مسکن است. پاسخ زبان‌شهر برای بریدن چرخه قمارخانه‌ای مسکن و خارج کردن آن از ارزش مبادله‌ای و سرمایه‌ای و تبدیل آن به ارزش مصرف عبارت است از:
- ورود دولت به حوزه تولیدات مصالح ساختمانی خودکفا و کاهش قیمت بازار داخلی و انتقال بار تورمی آن به بازار خارجی این محصولات تا بدین‌وسیله مشروع‌سازی افزایش تصاعدی قیمت زمین و مسکن را بشکند و با کاهش قیمت مصالح ساختمانی بخشی از هزینه تمام‌شده هر مترمربع مسکن نیز کاهش‌ یابد.
- کنترل قیمت زمین با استفاده از طرح منطقه‌بندی قیمت مسکن توسط شاخص‌های کیفی؛ درواقع این شاخص به دنبال ایجاد مکانیسمی خودتنظیمی برای قیمت زمین و مسکن در مناطق شهری است تا بازار را به‌وسیله خود بازار کنترل کند.
پیش از آنکه از این مکانیسم صحبت به میان آوریم باید به این مهم صحه گذاشت که رشد قیمت زمین و بالاتر بودن تورم و رشد قیمتی آن نسبت به مسکن عامل اصلی گرانی مسکن است که در کنار رشد قیمت مصالح ساختمانی شبکه قمارخانه‌ای مسکن را شکل داده و فاجعه اسکان‌نایابی جامعه ایران را رقم‌زده است. پس ایجاد مکانیسم خودتنظیمی در قیمت زمین و مصالح ساختمانی دو رهیافت اصلی است که زبان‌شهر بر آن تأکید دارد. در خصوص مصالح که در گام ابتدایی گفته شد که فشار تورمی باید از طریق بازار دلاری و خارجی تأمین گردد و این همت و عزم جدی دولت را می‌طلبد تا بازار داخلی را با افزایش میزان تولید مصالح ساختمانی و صادرات آن با کاهش قیمت روبرو کند؛ اما در خصوص زمین که بزرگ‌ترین عامل تعیین قیمت تمام‌شده هر مترمربع مسکن است باید گفت که شبکه رانت و قُمار در این بخش که توسط بخش‌های خصوصی و دولتی کنترل می‌شود عملاً بازار مسکن را وارد بازی خطرناک قمارخانه‌ای و سرمایه‌داری می‌کند، درنتیجه پس از شکست و بریدن شبکه رانتی در مصالح ساختمانی اینک نوبت بریدن این شبکه در بازار زمین است. برای این مهم زبان‌شهر به مکانیسمی می‌اندیشد که در هر منطقه بر اساس شاخص‌هایی شروع به تعریف قیمتی منطقه‌ای می‌کند و سقف قیمت منطقه‌ای را حد نهایی کیفیت در چند شاخص تعریف می‌کند. درواقع در ابتدابا تکیه بر شاخص‌های اقتصادی منطقه چون درآمد خانوارهای ساکن در منطقه، دارایی خانوارهای منطقه، سطوح طبقات اقتصادی در جامعه ساکن منطقه، نسبت درآمد به هزینه‌های مسکن و دسترسی به آن، شاخص‌های دیگری چون شاخص‌های محیطی منطقه چون موقعیت‌ها و ظرفیت‌های توسعه‌ای منطقه، دسترسی به خدمات و مراکز مهم شهری و شاخص‌های دیگری که نیازمند واکاوی‌های عمیق‌تری در این حوزه است و در این نوشتار مجال آن نیست، به تعریف قیمت منطقه‌ای وابسته به این شاخص‌ها پرداخته و حداکثر قیمت منطقه‌ای به‌صورت رسمی اعلام می‌گردد و این مهم برای هر یک از منطقه‌های شهری صورت می‌گیرد، یعنی آنکه به‌طور مثال در شهر همدان چهار منطقه با تقسیمات شهرداری‌ها وجود دارد که بر اساس تحلیل طبقاتی و بررسی شاخص‌های ذکرشده در هر منطقه قیمت منطقه‌ای زمین به‌طور رسمی اعلام گردد تا هر منطقه دقیقاً قیمت واقعی زمین خود را داشته باشد و نه قیمت دلالی شده و حبابی زمین را که توسط دلالان زمین و مسکن و به بهانه تورم کشور مشروع شده است، چراکه امروز سرمایه‌گذاری در زمین برای تولید نیست بلکه برای سوارشدن روی موج تورمی کشور و ذخیره زمین برای فروش در برهه‌های تورمی خاص و صحه گذاشتن بر تورم زمین و مسکن است، در غیر این صورت زمین به‌عنوان یک منبع تجدید‌ناپذیر که جزو دارایی‌های ذاتی یک کشور است و هیچ ارتباطی با بازار جهانی، قیمت ارز و غیره ندارد چرا باید بازار خود را متصل به آن‌ها کند و بالا بردن قیمت خود را مشروع جلوه دهد؟ دلیل روشن است و آن وجود بازار قمارخانه‌ای در این بخش است که متأسفانه حتی با بالا رفتن قیمت کالاهای بی‌ارتباط به زمین هم قیمت زمین را با رشدی عجیب مواجه می‌کند. به‌هرحال با شکست چنین بازاری و تعریف شاخص‌های کیفی و کمی چون شاخص‌های اقتصادی، اجتماعی و محیطی و فضایی برای هر منطقه و تعیین قیمت منطقه‌ای زمین برای هر یک از مناطق شهری است که می‌توان در گام بعدی اختلاف قیمتی بین مناطق برخوردار و نابرخوردار را به‌واسطه دادن تسهیلات به مناطق نابرخوردار و قطع کامل این تسهیلات در مناطق برخوردار، جبران کرده و حاشیه سود سازنده را در مناطق کم‌برخوردار بالاتر برد. به‌طور مثال اگر در منطقه یک شهر همدان بر اساس شاخص‌های موردبررسی قیمت زمین برابر با سی میلیون تومان تعریف شد و قیمت زمین بر اساس همین شاخص‌ها در منطقه چهار برابر با ده میلیون تعیین گشت، با استفاده از تعریف تسهیلات خاص مناطق کم‌برخوردار برای هر سازنده حاشیه سود سازنده را نه‌تنها به حاشیه سود منطقه یک برسانیم بلکه درجهت سبقت این ارزش‌افزوده نیز گام برداریم. امروز یکی از دلایلی که سازندگان، مناطق برخورداری چون منطقه یک و دو شهر همدان را برای ساخت مسکن انتخاب می‌کنند بالاتر بودن قیمت زمین و بدین ترتیب بالاتر رفتن قیمت تمام‌شده مسکن خود می‌دانند، چراکه قیمت مصالح مصرفی و هزینه ساخت مسکن در هر یک از مناطق شهری یکسان است و سازنده چه در منطقه یک شهر همدان اقدام به ساخت کند و چه در منطقه چهار قیمت مصالح ساختمانی او یکسان است اما حاشیه سود فروش هر واحد در منطقه یک شهر نسبت به منطقه چهار به‌واسطه قیمت زمین و ذهنیت طبقه مرفه‌ در منطقه چندین برابر منطقه چهار است درنتیجه عقل سلیم رأی به ساخت مسکن در منطقه مرفه و برخوردار را می‌دهد نه منطقه نابرخوردار. همچنین علاوه بر تعریف قیمت منطقه‌ای بر اساس شاخص‌های اعلام‌شده باید حاشیه سود ساخت در منطقه مرفه را کاهش داد تا انگیزه ساخت در این منطقه برای مبادله و تبدیل مسکن به سرمایه و کالا تا حد ممکن کاهش‌یافته و ساخت مسکن تنها برای مصرف رقم بخورد، در این صورت جای دلال سازنده مسکن با خانوار سازنده مسکن نیز جابه‌جا خواهد شد و خانواده سازنده مسکن خواهیم داشت نه دلال سازنده مسکن. از طرفی دیگر با بالاتر بردن حاشیه سود سازنده‌ها در مناطق کم‌برخوردار می‌توان تقاضای ساخت مسکن در این مناطق را بالا برد و کمبود مسکن را به‌واسطه ظرفیت‌های شهری چون بافت‌های کم‌برخوردار تأمین کرد. در نوشتار آتی به پدیده دیگری از شهر پرداخته و پاسخ زبان‌شهر را مورد واکاوی قرار خواهیم داد؛ فضا و مسکن در مکانیسم خودتنظیمی بازار.



ارسال ديدگاه

نام:
پست الکترونیکی:
کد امنیتی:
ديدگاه: