صفحه 2      شماره  3737      سه شنبه 20 تیر 1396


تفاوت تفکيک و افراز
بخش هشتم  
محمد تبريزي - وکيل و دانش‌پژوه دکتري حقوق عمومي
بي‌شک عمل تفکيک و افراز که مي‌توان از آن به عنوان جداسازي سهام مالکان و يا تغيير، تقسيم زمين و آپارتمان بين مالکان مشاعي و يا وارث و هر صاحب حق که به صورت اشاعه سهمي در مالکيت دارند نام برد يکي از مهمترين اعمالي است که مردم به خصوص در شهرها با آن سروکار دارند و خود منشأ بسياري از اختلافات و مرافعات در مراجع اداري و يا قضايي است؛ عدم اطلاع افراد صاحب نفع اعم از مالک يا مالکان و يا افراد ثالث ذينفع نظير مجاوران و يا صاحبان حقوق ارتفاقي و حتي برخي متصديان اداري موجب برخي مشکلات مي‌شود که گاه به حدي حاد مي‌گردد که امکان اصلاح آن دشوار است از اينرو در اين مقاله سعي شده با شناخت مفاهيم تفکيک و افراز و مشابهت و تفاوت بين آنها و مراحل آن به اطلاعات و درکي اوليه دست يابيم که تا حدودي راهنماي خوانندگان باشد.
«تفکيک» و «افراز» از نظر شکلي و ماهيتي تفاوت‌هايي به شرح زير با هم دارند:
1- در تفکيک حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکيک است.
2- تفکيک با رضايت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است؛ و افراز عدم تفاهم و رضايت و وجود اختلاف نسبت به حصه يکديگر و قصد قطع حالت اشتراک است.
3- در تفکيک توجهي به تعداد سهم مالکان در کل شش دانگ لزومي ندارد و بعد از تفکيک به هنگام تقسيم نامه، رعايت حقوق و سهم هر يک از مالکان مشاع مطرح مي‌شود که با توافق نسبت به کسري و يا زيادت يا صلح و هبه، رفتار خواهد شد.
اما در افراز، رعايت و توجه به سهم معادل حصه هر يک از مالکان مشاعي ضروري است و اگر اين رعايت در ملک به عللي با توجه به تصرف شرکا و به وضعيت ديگر مقدور نباشد بايد تعديل صورت گيرد و مقدار اضافي ملک، که در سهم شريک قرار مي‌گيرد بهاي آن تقويم و در صورت‌جلسه افراز قيد شود.
4- تفکيک فقط تقسيم ملک است، اما افراز تقسيم ملک توأم با تعيين سهم مالکان مشاعي است و قطعات افرازي به نسبت سهم مالک مشاعي به آنان اختصاص مي‎يابد.
به همين دليل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد، ولي در تفکيک اين ضروري نيست و مالک مي‎تواند ملک خود را با رعايت مقررات حاکم بر تفکيک (ضوابط و مقررات شهرداري و طرح‌هاي مصوب شهري و قوانين ثبتي) به هر ترتيبي که مي‌خواهد تفکيک کند.
5- سن مالک يا مالکان، دخالتي در امر تفکيک ندارد اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبي، اگر ميان مالکان، محجور يا غايب باشد تقسيم با دادگاه خواهد بود.
6- تنظيم تقسيم نامه پس از تفکيک ميان مالکان مشاعي براي استيلا بر سهم مفروزي ضروري است و چنان چه مالکان مشاع بعد از تفکيک براي تنظيم تقسيم نامه ميان خود توافق نداشته باشند يا قطعات تفکيکي را متفقاً انتقال دهند، تفکيک اقدامي بي‌حاصل و کان لم يکن تلقي شده و در اين شرايط با وجود صورت‌مجلس تفکيک شرکا به ناچار بايد تقاضاي افراز کنند. (افراز به دليل عدم توافق مالکان براي تنظيم تقسيم نامه)
7- در صورت اعتراض به تفکيک از طرف يکي از شرکا ادامه عمليات، متوقف مي‌شود و با رضايت معترض مي‌توان ارائه اقدام را انجام داد.
ولي اعتراض به افراز در حين اقدام از شرکاي ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام مي‌توانند اعتراض کنند و رسيدگي به اعتراض نسبت به افراز در صلاحيت مراجع قضايي است.
8- انجام عمل افراز يا عدم افراز در حکم رأي مراجع قضايي است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر، هر مالک مشاعي مي‌تواند بر سهم مفروزي خود تسلط پيدا کند و با تسليم سند مالکيت مشاع به واحد ثبت اسناد، سند مالکيت 6 دانگ قطعه اختصاصي را تقاضا و دريافت نمايد. با توجه به اينکه، چنانچه سرانه يا حق مرغوبيت به او تعلق گرفته بايد رسيد توديع آن به صندوق ثبت يا افراز نامه رسمي ذينفع را مبني بر وصول اين حق قبل از صدور سند مالکيت مفروزي به اداره ثبت تسليم کند.
9- صورت‌مجلس تفکيکي ملک با انتقال قطعه يا قطعاتي در سهم مالک آن مستقر گرديده و اين امر با استقراع تعيين مي‌شود.
پس مي‌توان گفت؛ براي حصول نتيجه و تسلط بر سهم مفروزي، تفکيک، اقدامي دو مرحله‌اي و افراز يک مرحله‌اي است.
10- تفکيک در ادامه ثبت انجام مي‌گيرد، اما افراز، هم در اداره ثبت و هم در دادگاه.
11- در افراز رأي صادر مي‌شود، ولي در تفکيک، صورت‌جلسه تفکيک صادر مي‌شود.
12- در افراز اجبار حاکم است، ولي در تفکيک مسامحه.
13- در تفکيک سهم همه افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج مي‌‎شود و يا اگر مالک يک نفر باشد، ملک به قطعات کوچکتر تقسيم مي‌گردد.
اما در افراز فقط سهم خواهان جدا مي‌شود و بقيه ملک مشاع باقي مي‌ماند.
14- در صورتي که بر عمل تفکيک اعتراض شود موضوع اعتراض در ادامه ثبت رسيدگي مي‌شود، اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده براي بررسي به دادگاه ارسال مي‌شود.